[상식][경제] 제주도 농가주택 매매

농가주택 / 제주도에서 농가 주택 구입하는 방법 / 

농가주택 매매가 어려운 이유

1. 친척, 인척, 이웃 우선 : 제주 농가주택을 찾기 어려운 이유는  제주 <괸당문화>의 특성상 농가주택이 나와도 대부분 지인이나 인척, 지역 이웃에게 먼저 매매 하는 경향이 있다.[ref. 1]
2. 소유주가 행방불명 또는 육지에 거주 : 제주 농가주택은 실제 소유주가 행방불명 됐거나 (제주 4.3사건 등으로) 육지에 있는 경우가 많아 매매가 이루어지지 않는 경우도 있다.[ref. 1]
3. 토지주인과 건물주가 다른 경우 : 또한, 토지 주인과 건물주 (지상권)가 다른 경우가 허다해서 빈집에 아는 사람이 연세(제주는 월세를 1년에 한꺼번에 내는 제도)로 살기는 가능해도, 실제 매매는 안 되는 상황도 있다.[ref. 1]

미등기 건축물

의미

"건축물 대장"에 주택이 등록되어 있지 않은 경우, 즉 무허가 주택

무허가 주택의 거래

미등기 건축물은 양성화하는 과정을 거친 후 "건축물 대장"에 등재가 가능

미등기 건축물의 양성화

"이행강제금"을 내야 한다. 10평짜리 무허가 건축물은 대략 100만원 정도.
가끔 제주에서 무료로 양성화를 시켜주기도 해서, 이 시기를 기다리는 사람도 있다.

이행강제금의 결정요소

1. 대지 공시지가
2. 건축년수
3. 건축물 구조 현황

이행강제금의 금액은 위에 있는 이행 강제금의 결정요소에 따라 차등부과 된다.

전, 답, 과수원, 임야 에 세워진 미등기 주택

해당 부지가 전,답,과수원,임야라면 철거를 하고, 대지로 변경한 후, 건축을 새로 해야 합니다.

1. 철거
2. 대지로 변경
3. 건축

슬레이트 지붕의 철거 비용

농가주택이 슬레이트 지붕인 경우가 있다. 슬레이트 지붕은 석면 등을 처리하는 특수폐기를 해야 한다. 그래서 비용이 많이 든다. 특수 업체를 이용하지 않고 무단으로 슬레이트 지붕을 철거하다 걸리면 5천만 원 이하의 과태료.

건물이 세워져 있는 곳의 지목 확인

전과 대지 사이에 세워져 있는 경우에는 일부는 건축물 대장에 등재되어 있고, 일부는 무허가 건물로 처리되는 경우도 있음.

지목이 전이나 임야,과수원 등에 건축된 경우도 많다.

지목 변경

지목변경이 쉽지 않기 때문에, 지목이 어떻게 되어 있는지 정확히 등기부 등본 등을 직접 발급받아 확인해야 합니다.

외지인이 하기는 어렵기 때문에 집을 계약하기 전에 미리 비용을 지불하고 대지로 변경해달라고 하는 방법도 가능.

맹지

등기부 등본에 지적도상 맹지로 되어 있는 경우도 있습니다.

맹지는 말 그대로 도로가 없는 땅이기 때문에 나중에 어떤 건축허가를 신청해도 반려되는 경우가 많다.

집 앞에 시멘트가 깔린 도로이지만 전으로 되어 있는 경우도 많다.
또한 '사도'(개인 도로)라서 <토지사용승낙서>를 첨부하지 않으면 안 되는 곳도 많다.외지인이 사서도 이용 허락을 주민들에게 받기는 쉽지가 않다.

나중에 '왜 내 도로를 함부로 다니느냐'는 이웃집과 민원에 휩싸여 팔지도 못하고 사용도 못 하는 경우도 많다.

토지 평수

토지 측량을 해보면 20~30평이 그냥 도로에 포함된 사례도 많다.

나중에 건물을 신축하려고 토지측량을 하면 내 땅을 남이 사용하고 있거나, 내가 남의 땅을 사용하는 경우도 있다.
돌담과 전혀 다르게 지적도가 나오는 경우가 많다. 나중에 자신이 오랫동안 점유한 곳이다라면서 토지 분쟁이 생길 수 있으니 사전에 잘 파악하는 것이 좋다.

집 근처 건축물 확인

땅값을 하락시키는 시설

• 대규모 저류지 (홍수가 날 경우 물을 가두어 놓는 곳)
• 축사

집 주변에 어떤 건축물이 들어올지 조사하는 방법

<건축행정시스템 세움터>에 들어가서 집근처의 건축허가 내용을 살펴보면 된다.
축사나 저류지 등의 시설에 대한 승이이 이미 났다면 변경이 어렵다. 그러니 이런 집은 되도록 구입하지 않는 것이 좋다.

 

Reference

1. 제주 부동산,농가주택, 사기 안 당하는 법 / ‘제주이민의 빛과 그림자’ 3년 사이 약 8천명 제주도 이주, 임병도 | 2013-09-28